부동산 계약서 작성시 꼭 확인해야 할 조항

부동산 계약하기

🏠 부동산 계약은 ?

집을 구하거나 상가를 임차할 때 대부분의 사람들은 부동산 중개업소에서 계약서를 작성하게 됩니다.

하지만 계약서를 작성하는 순간이야말로 세입자와 매수자 모두에게 가장 중요한 과정입니다.

단 한 줄의 문구가 몇 천만 원, 심지어 몇 억 원의 손실을 가져올 수도 있기 때문입니다.

 

저도 처음 부동산 계약을 할 때는 “중개사가 다 알아서 해주겠지”라는 안일한 생각을 했습니다.

하지만 이후 경험이 쌓이고 주변 지인들의 사례를 접하다 보니,

계약서의 작은 문구 하나가 얼마나 중요한지 뼈저리게 느끼게 되었습니다.

실제로 계약서를 제대로 확인하지 않아 분쟁에 휘말린 사례도 적지 않습니다.

 

이번 글에서는 부동산 계약서를 작성할 때 반드시 확인해야 할 핵심 조항들을 하나하나 살펴보겠습니다.

계약서를 대충 보고 도장 찍는 일은 절대 금물입니다.

꼼꼼한 확인이야말로 내 재산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

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📌 부동산 계약시 확인사항

1. 계약 당사자의 인적 사항과 소유권 확인

부동산 계약서에서 가장 기본이 되는 것은 계약 당사자가 누구인가입니다.

계약서에 적힌 임대인(집주인) 또는 매도인의 이름이

실제 등기부등본상의 소유주와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.

만약 집주인이 아닌 대리인이 나왔다면, 반드시 위임장과 인감증명서를 요구해야 합니다.

“부모님 집인데 대신 계약하러 왔다”는 식의 말만 믿고 계약을 했다가는 법적 효력이 불완전해질 수 있습니다.

실제로 위임장 없이 대리인과 계약을 진행했다가,

집주인이 계약 자체를 인정하지 않아 법적 분쟁으로 이어진 사례도 있습니다.

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2. 목적물의 표시와 등기부등본 일치 여부

계약서에는 해당 부동산의 주소, 면적, 구조 등이 상세히 적히게 됩니다.

이 부분이 등기부등본상의 내용과 정확히 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.

 

예를 들어 다세대주택의 경우 동·호수가 다르게 기재되면,

나중에 전혀 다른 집으로 계약이 체결된 상황이 발생할 수도 있습니다.

또한 실제 면적과 계약서상의 면적이 다를 경우, 보증금이나 월세 산정에서 문제가 생길 수 있습니다.

 

따라서 계약 전에는 반드시 등기부등본과 건축물대장을 열람해

계약서상의 내용과 일치하는지 대조해야 합니다.

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3. 계약금, 중도금, 잔금 및 지급 방식

계약서에는 계약금, 중도금, 잔금이 얼마인지, 언제 어떤 방식으로 지급할지가 명확히 기재되어야 합니다.

특히 중요한 부분은 ‘계약금 반환 조건’입니다.

 

만약 계약이 해제되었을 때 계약금을 돌려받을 수 있는 조건이 어떻게 되는지 반드시 확인해야 합니다.

예를 들어 매수인이 대출을 받지 못했을 경우 계약을 해제할 수 있는지,

임대인이 약속된 날짜에 집을 비워주지 않을 경우 어떻게 되는지 등이 명확히 적혀 있어야 합니다.

 

또한 지급 방식도 중요합니다.

반드시 계좌 이체로 송금하고, 거래 내역을 보관해야 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거로 활용할 수 있습니다.

현금으로 지급하는 것은 절대 피해야 합니다.

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4. 임대차 기간 및 사용 목적

전세나 월세 계약의 경우 임대차 기간과 사용 목적이 정확히 명시되어야 합니다.

예를 들어 주거용으로 계약한 집을 임차인이 무단으로 영업장으로 사용한다면,

계약 위반이 되어 강제 퇴거 사유가 될 수 있습니다.

 

또한 계약 기간이 2년인지 1년인지, 계약 갱신에 대한 권리가 어떻게 보장되는지가 명확해야 합니다.

최근에는 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)으로 인해 세입자의 권리가 강화되었지만,

여전히 계약서상 문구가 중요합니다.

부동산 계약

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5. 특약 사항

계약서의 ‘특약 사항’란은 사소해 보이지만 가장 중요한 부분 중 하나입니다.

표준계약서에 없는 조항들을 이곳에 기재하게 되는데,

이 문구가 분쟁 발생 시 결정적인 역할을 합니다.

예를 들어,

• “보일러와 수도 등 주요 시설의 하자는 임대인이 수리한다.”
• “임대차 종료 시 도배와 장판 비용은 임대인이 부담한다.”
• “전입신고와 확정일자 진행을 임차인이 즉시 할 수 있도록 임대인은 협조한다.”

위와 같은 내용이 포함되면, 나중에 문제가 생겼을 때 세입자에게 훨씬 유리해집니다.

특약 사항은 절대 공란으로 두지 말고, 서로 합의한 내용을 반드시 문서화해야 합니다.

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6. 권리 분석 및 보증금 보호 장치

부동산 계약서에는 드러나지 않지만, 세입자가 반드시 확인해야 할 것이 있습니다.

바로 보증금 보호 장치입니다.

계약 전에 등기부등본을 확인해 선순위 권리(근저당, 가압류 등)가 있는지 파악해야 하며,

계약 직후 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금 보호를 받을 수 있습니다.

또한 요즘은 주택도시보증공사(HUG)에서 제공하는 전세보증금 반환보증보험에 가입해 두는 것이 좋습니다.

보험료는 들지만 수억 원의 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 든든한 안전망이 됩니다.

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✅ 부동산 계약서 작성은 내 재산 지키기 첫걸음

부동산 계약서 작성은 단순히 서류에 도장을 찍는 절차가 아닙니다.

오히려 내 전 재산을 지키는 가장 중요한 순간이라고 할 수 있습니다.

계약 당사자의 신원부터 시작해 목적물 확인, 계약금 지급 조건, 임대차 기간, 특약 사항까지 하나라도 놓치면

나중에 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

저는 개인적으로 계약서를 작성할 때

항상 “혹시 나중에 소송으로 간다면 이 문구가 내 편이 되어줄까?”라는 질문을 스스로 던져봅니다.

그렇게 생각하면 작은 조항 하나도 허투루 넘어갈 수가 없습니다.

 

여러분도 앞으로 부동산 계약을 앞두고 있다면, 오늘 소개한 체크리스트를 꼭 기억하시길 바랍니다.

꼼꼼히 확인하는 습관이 결국 내 소중한 재산을 지켜줄 것입니다.

 

👉 부동산 계약은 운이 아니라 준비된 사람의 몫입니다.

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❓ Q&A

Q1. 계약서를 작성할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇인가요?
A1. 계약 당사자의 이름이 실제 소유주와 일치하는지 확인하는 것이 첫 단계입니다.

Q2. 계약금은 반드시 현금으로 줘야 하나요?
A2. 아닙니다. 반드시 계좌 이체로 송금하고 영수증을 보관하는 것이 안전합니다.

Q3. 특약 사항에는 어떤 내용을 적어야 하나요?
A3. 집수리 책임, 보증금 반환 조건, 전입신고 협조 의무 등 실제 생활에서 분쟁이 될 수 있는 내용을 자세히 적어야 합니다.

Q4. 대리인과 계약해도 괜찮나요?
A4. 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 하며, 그렇지 않으면 계약 효력이 불완전할 수 있습니다.

Q5. 보증금을 보호할 수 있는 방법은 무엇이 있나요?
A5. 전입신고와 확정일자를 받는 것이 기본이고, 필요하다면 HUG 보증보험 가입도 고려하는 것이 좋습니다.

 

 

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